第78章 寻找店铺(求月票)
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从2月20号到3月5号,沐阳和宋雪露根据同学上交的报告,抽业余时间逛遍了省城的核心商圈,调查铺面情况。 江南省城有十二大商圈,包括城西、城北、文教区、九堡、下沙、滨江、钱江世纪城、钱江新城、以及西湖附近的武林、黄龙、信义坊、湖滨等。 核心cbd有四个,也在这十二个商圈中,即钱江新城cbd、钱江世纪城cbd、武林cbd和黄龙文三cbd。 新式奶茶店定位目标受众是中高端消费的年轻群体,故要求店铺附近有中高端商场,或写字楼密集的商务区,这些区域的人群消费水平高,办公区域集中大量白领阶层,对新事物接受能力强,而且也乐意尝试新事物。 因此,沐阳看中的第一个商铺,位于武林商圈和信义坊商圈交汇点,离省城大学1.5公里处的黄龙世纪广场,一处临街商铺,性质限定是餐饮。 具体位置多在拐角处,因为这些位置既能吸引流量,又可以降低成本。 是买铺面,或租? 沐阳内心已经有了选择。 华国有句老话:“一铺旺三代”,就是说有黄金地段的门市房、店铺,每年靠着租金就可以过上好日子。 未来几年还好,但到了14年后,t宝双十一营业额达到四百多亿,电商开始呈现爆发的现象。 相应地,图书、服装、家电等产品的实体店受到的冲击最大,部分实体店经营困难甚至出现了关闭的风潮。 饮食店被影响较小,该在外面吃喝的还照样,未来变为外卖会多一些。 新楼盘都开发铺面,再加上被电商冲击,实体铺面越来越不好卖,铺面的升值速度远远比不上住宅。 因此,沐阳目前不打算购置店铺,有那资金,还不如扔进股市,或者扩大店铺数量,另外是由于购置店铺太占用资金,影响发展。 “阳阳,我们一定要租核心位置的商铺吗?那租金和转让费太高了。”这十来天,宋雪露和沐阳做调查,也知道了省城这边的商圈铺面情况。 核心商铺的空铺少,最让人难以接受的,有些铺面租主要转让费。 转让费很高,十多平方的旺铺转让费,少则几万,多则十多万,要是面积大的,转让费要数十上百万元。 宋雪露还是有些不理解沐阳,为什么第一家店一定要玩那么大。 旗舰店,要求面积不低于二百平方! 一家店铺的租金,装备和设备,再加上其它,若还有转让费,没有几百万元玩不了。 让她去和房东或租主谈判的话,真不知如何谈。 沐阳微低头看宋雪露白皙的脸蛋,淡淡一笑。 他此次带宋雪露出来,甚至让她和房东谈判,有意锻炼她,但又不喜欢她一个女人参与到商务谈判中来。 在一些大额交易商务谈判中,多多少少有一些黑暗手段。 所以,让她了解,体验几次商务谈判就行,知道有这么一回事,以后不容易被人忽悠。 沐阳耐心跟她解释:“我们消费定位目标就是中高端消费人群,店铺就得在核心商圈。 至于那转让费,那也没法。 如果想要人家的旺铺,肯定要宰我们一顿。 要不然,人家还在赚钱,虽然赚得少,但不给些好处,干嘛把店铺转让给我们。 没好处,凭什么? 凭我长得帅? 还有一个原因,大多承租人跟房东签的合同都有押金,如果退租,承租人是拿不到押金的,少则一个月的押金,多则两个月的押金,想把这损失转嫁到下一个租客。” 沐阳跟她解释,他也很无奈。 在核心商圈,十多平方的旺铺,月租金少则数千,多则两三万。 承租人退租后,装修费是拿不回来的,就想嫁接到下一个承租人,抬高转让费,顺便赚一笔。 若是旺铺,人家一年利润本来就有几十万,给对方几十万元都不会转租的。 本来是一只天天下金蛋的母鸡,你却想用普通价格购买。 开什么国际玩笑! 沐阳让宋雪露记牢一个规则:在生意场上,天下没有免费的午餐! 总之,能租的铺面,只能是生意亏的铺面,或者位置偏差点的。 位置好,生意好,不一定就能赚钱。 毕竟位置好的铺面,租金高得离谱。 有些位置,十多平方的铺面,月租金能达到两三万块! 但是一个月毛利能有两三万,能说生意不好么,但交了房租,那就是亏本了。 当然,也有不要转让费的。 不过,租金会偏高一些,那是原承租人亏本,承受不了高的租金,早点止损,宁愿不要押金也要退租,等的时间太长,怕没人接手。 无人接手,那是因为房东要的租金太高,并不是摊位不好,看上这种摊位的肯定有很多商人。 还有一种核心位置的旺铺,就是铺面面积太大,年租金上百万,一般商家没有这个实力,租出去容易,但想以较高的价格租出去有些难。 宋雪露狐疑:“如果十多个平方的旺铺就要两三万,如果相同位置的铺面,面积三百平方,月租金岂不是要六七十万了?” 沐阳回道:“不是简单地按照比例来算的,十平方能月租二三万的铺面极少极少,多是那种卖小吃或新式奶茶的,只需要一个门面展出,有些工作不会在铺面展开,需要另寻仓库存放物料。 步行街那边就有几个小铺面,一天营收三四千块,日毛利能两三千块,除去昂贵的租金,月利润还有三四万块。 不过,面积越大,每平方租金单价会低一些的。 所以,大面积铺面,每平方月租价过千的很少,反正看位置了,这个可以从年投资收益来估算。 铺面租金,除了市场影响,人为因素影响很大。房东觉得你赚多了,就想涨价,并不觉得是租主经营得好,这种房东很可恶的。” 沐阳想起前世时,一个地铁站的旺铺,人流量极大,占地面积二百平方,主营业快餐饮食。 他坐在那里点了个牛rou面,就要58元,但只有几薄片牛rou,味道辣鸡。 他很无奈,坐了几个小时的动车,实在太饿了,心疼点了一份面。 坐在那里吃饭,边吃边数用餐顾客数量,十几分钟内,就餐人数达五六十人。 估算一下,一天成交单数可达到1500单,营业额估计能达到10万,毛利可能有8万,月毛利可达二百多万。 他当时非常羡慕这种商铺,要是自己有一个那样的旺铺,一辈子就衣食无忧。 但也只是幻想而已,这类铺面,一般是有背景或有关系的人低价弄到,或者,这种铺面一般都是公司投标争租。 真是越有钱,就越有钱。 小资本根本玩不动,说的难听点,根本没资格进场。 光一次性要交数百万的年租金就能让无数小公司败退。 用生意人的话来说,这种铺面,投资十二年内回本算是赚的。 从这可以计算出,买一个铺面,多少价位进,多少价位出算比较合理。 假如,一个一百平方的商圈铺面,若买价为十万元一平,年租须有70万。 若超过二十年才回本,基本是亏的。 况且,拉的时间越长,变数越大。 就比如,老火车站的铺面越来越不值钱,动车站的铺面每年都在上涨。